Was ist meine Immobilie wert? Teil 1

Teil 1 – das Sachwertverfahren

Eine Verkehrswertermittlung bringt beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie, bei Vermögensaufteilungen wie Scheidung, Erbschaft, Schenkung,
Klarheit über den Verkehrswert einer Immobilie.

Es gibt drei verschiedene Verfahren den marktgerechten Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

• das Sachwertverfahren,
• das Ertragswertverfahren,
• das Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren wird in § 21 bis 23 ImmoWertV beschrieben.

Das Sachwertverfahren kommt für solche Grundstücke in Betracht, die zur Eigennutzung bestimmt sind. Bei diesen Immobilien steht das Wohnen in den eigenen vier Wänden im Vordergrund. Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Herstellungskosten (Bausubstanz) abgeleitet.

Schematische Darstellung: Sachwertverfahren im Überblick:

Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag
errechnet sich aus folgenden Kriterien:
Gesamtnutzungsdauer und der damit verbundenen Restnutzungsdauer, Bruttogrundfläche, Normalherstellungskosten kurz NHK, Baupreisindex, Korrekturfaktoren: Bundesland, Ortsgröße, Grundrissart, Wohnungsgröße, Baunebenkosten

./. Alterswertminderung
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= Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag
+ Wert sonstiger Anlagen (z.B. Außenanlagen)
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= Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag
+ Bodenwert
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= vorläufiger Sachwert
x Sachwertfaktor/Marktanpassung (Abschlag für die Marktanpassung vor Ort)
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= marktangepasster Sachwert
./. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
(z.B. Wertminderung wegen Bauschäden/Baumängel)
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= Sachwert (gerundet) am Wertermittlungsstichtag

Durch die Erstellung eines Wertgutachtens haben alle am Verkauf der Immobilie Beteiligten (wie Verkäufer, Käufer, Erben, Makler usw. ) Klarheit über den Immobilienwert.

Für den Immobilienverkauf ist es aber wichtig zu wissen, dass ein gutachterlich ermittelter Preis keine Garantie dafür ist, dass dieser am Ende bei einem Immobilienverkauf auch erzielt werden kann. Am Ende entscheiden immer der aktuelle Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage) sowie die Marktkenntnis um den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie richtig beurteilen und einschätzen zu können.