Was ist meine Immobilie wert ? Teil 2

Teil 2 – das Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewandt. Beim Ertragswertverfahren steht im Vordergrund wie viel Ertrag man mit der Immobilie erzielen kann.

Das Ertragswertverfahren ist für alle diejenigen Grundstücke anzuwenden, bei denen es dem Eigentümer in erster Linie darauf ankommt, durch Erzielung von Mieterträgen eine angemessene Verzinsung, des von ihm investierten Kapitals zu erhalten. Beim Ertragswertverfahren sind die Lage, die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.
Ertragswertberechnung nach WertR 2006:

Nachhaltige Nettomieteinnahmen/Jahresrohertrag
– Bewirtschaftungskosten (des Vermieters)
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= jährlicher Reinertrag
– Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
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= Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
x Vervielfältiger
(Ableitung mittels Tabelle aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz)
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= Ertragswert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
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marktangepasster Ertragswert
– besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Bauschäden, Baumängel)
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Ertragswertverfahren am Wertermittlungsstichtag
Ertragswert gerundet am Wertermittlungsstichtag

Das Vergleichswertverfahren (Marktpreisvergleich)

Das Vergleichswertverfahren ist eine statistische Methode zur Grundstücksbewertung. Beim Vergleichswertverfahren ist es notwendig, umfangreiches, statistisches Material zur Verfügung zu haben, da der Verkehrswert eines Grundstückes aus dem Mittel aktueller Verkaufspreise einer größeren Anzahl bekannter Immobilien abgeleitet wird.
Seine größte Bedeutung hat das Vergleichswertverfahren bei der Wertermittlung unbebauter Grundstücke. Unbebaute Grundstücke werden nach den Preisen vergleichbarer, in der Nähe liegender Grundstücke gehandelt.
Ist das Grundstück bebaut wird die Vergleichbarkeit erschwert, wenn es sich nicht gerade um gleichartige und um die gleiche Zeit gebaute Reihenhäuser , Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen handelt. Voraussetzung ist, dass eine genügende Anzahl von vergleichbaren und zeitnahen Kaufpreisen zur Verfügung steht.
Ist eine Vergleichbarkeit durch Einflüsse, die sich aus der Bebauung, Bauweise, Ausstattung oder Nutzung ergeben, nicht gegeben, sollte man das Sachwert- oder Ertragswertverfahren wählen.

Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren ermittelt werden. Welche Methode angewandt wird hängt von der jeweiligen Immobilie und Ihrer Nutzung ab. Die Wertermittlung ist ein sehr komplexes Thema. Die vorangegangenen Ausführungen sollen deshalb nur eine grobe Übersicht über die Wertermittlungsverfahren geben.